截至4月6日，大部分上市房企已公布了2024年的财务报告。分析这些报告中的利润表、现金流量表和资产负债表，对于理解房地产企业的经营状况、行业发展趋势以及投资者决策具有重要意义。

观察头部上市房企的标志性财务指标变化趋势，可以看出，开发商们已经放弃了单纯追求规模增长的策略，转而依靠经营性杠杆推动发展，并探索多元化的业务模式。

首先，开发业务的毛利率面临压力，头部房企开始专注于“优质住宅”市场，并拓展多元化业务，以提高净资产收益率（ROE），实现可持续增长。

从过去十年ROE（净资产收益率）的变化曲线来看，该比率曾一度接近12%，如今已降至3%左右。这种变化背后的原因是多方面的，包括供求关系的变化、城市化进程和人口结构的转变等。随着开发市场规模的收缩，头部房企的整体毛利率已从30%以上的高点降至13%左右。这意味着房地产企业需要寻找新的发展路径。

长远来看，在新的市场环境下，房企若想提升ROE水平，需要在以下几个方面努力：一是聚焦于“好房子”，提高产品的溢价能力，并提升项目结转的毛利率；二是从重资产模式转向“轻重结合”，重视轻资产扩张能力，增加运营轻资产业务收入的比例；三是加强精细化管理，利用人工智能等技术减少开支，并优化供应链和库存管理能力；四是积极通过REITs、资产证券化等方式盘活存量资产，提高收益水平。开发商应围绕代建、综合运营服务等多元赛道进行转型升级。

其次，“消化存量”以回收现金流是当前的第一要务，“优化增量”则需聚焦于高能级城市的投资。

“活出彩”的前提是“活下来”。当前一线城市和热点二线城市楼市出现回暖迹象，但市场仍存在不确定性。对头部房企而言，去库存和补货两手都要抓且都要抓好。为此，开发商正在采取多种措施。

一方面，快速去库存的具体路径包括：一是多措并举加快商办、车位以及现房等存货的去化；二是通过政府收储模式处理闲置土地；三是加大大宗资产变现力度；四是注重经营性物业运营质量，并提升该业务产生的正向现金流规模。

另一方面，聚焦高能级城市拿地。许多上市房企选择